365bet手机版网址:邓智辉与观点对话:港铁模式复制揭秘

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观点地产网 放眼全球各个国家和地区的铁路和轨道交通运营商,几乎没有哪几间公司能够不依赖政府补贴而实现盈利,港铁是特例之一。

于1975年成立的香港铁路有限公司,开发运营着香港最大的铁路运输系统,在港运营的铁路总长度达2252公里,覆盖共11条铁路线、91座港铁车站、68座现代有轨电车车站。

在香港700万人口中,每天通过港铁出行人次达525万,每名乘客车费平均为713港元,港铁在香港公共交通市场占有率高达469%。

港铁的名气不止在港岛,其轨道+物业发展模式更是享誉在外,成为不少国家、城市运营轨道交通的学习模范,单在中国内地的话,广州地铁、杭州地铁便都是港铁的学生。

初冬11月,天津正碰上严重雾霾,连地标 天津之眼也难以看清。在天津于家堡洲际酒店,港铁地产部董事邓智辉与观点地产新媒体面对面,作为香港人的他操着一口标准、流利的普通话,将港铁模式在内地实践的不同、开发TOD地块的要诀、内地扩张的标准等疑团一一解答。

港铁模式,又称香港地铁+物业模式,指的是以地铁为核心,沿线开发新的社区为配合,形成一种良性循环的开发模式。

具体而言,政府授予香港地铁一定的沿线物业开发权,在物业开始建设时,香港地铁公司按地铁建成以前的地价水平向政府缴付地款,并引入合作地产商进行物业开发;当地铁建成后。

在这一链条中,港铁发挥向上嫁接资源,向下对接资本的作用,进而掌握了链条中的拿地、经营管理等环节,成为整合政府与市场资源的平台。

在他看来,铁路与人一生的发展类似,不仅需要铁路建设这样的前提投资,当铁路建设完,乃至10年、20年之后,供电系统、收费闸机等维修更新这些后期投资也少不了,所以一方面靠票务收入,另一方面更要靠沿线所建设的商场、写字楼等物业收入。

港铁模式的成功让不少城市地铁运营商跃跃欲试,将这种轨道物业模式在内地推广的话,是否可行?

在内地,地铁跟物业一般是两个非常不同的系统。邓智辉对观点地产新媒体指,内地的每一个城市地铁都可能有轨道办、交通局,有一个特别的系统来规划、建设、经营。而土地这一块有另外一个系统,由国土局或者土地管理部门来管理,它牵涉到城市规划、土地资源怎么运用、建造的是什么设施。

我觉得港铁这个方式在内地是可以采用的,能够冲破这两个不同的系统,把它们捆绑在一起,以市民的利益为大前提,探索一种最理想的融资方式。

邓智辉进一步介绍,发展地铁轨道交通有两种方式:第一种是交通已经非常拥堵,所以被动修地铁把人引到地铁里面,这样既可以疏导交通,速度也快;第二种则是香港现在采取的方式,为了建新的社区、开发新的地块,再盖房子。

针对香港现在的地铁发展模式,邓智辉认为内地可以在城市层面做出一些引导性的研究,比如在交通、房子以及一些社会设施缺乏的时候,利用地铁沿线去开发,把这些社区营造出来。

从长远的可持续发展角度,我觉得香港的地铁+物业的方式,如果能在国内城市广泛使用,应该会产生不同的效果。而且政府也可以把节省下来的财政拨给医疗、教育设施等其它板块,不需要投入庞大的公共财政去修地铁。

事实上,除了各个城市的地铁运营商实践轨道物业模式,如今国内的开发商也纷纷探索了最火的TOD模式。

观点地产新媒体了解,国内不少房企已高调涉足TOD开发,包括绿城计划在地铁上建TOD大盘,龙湖表示要建全国首个商圈高铁TOD模式,京投发展要开创TOD智慧生态圈。除此外,万科、保利、招商蛇口等20余家房企也逐步布局项目。

今年6月4日那场土拍至今还令人印象深刻。当天,佛山顺德推出陈村一宗TOD地块,起始价仅824亿元,美的、碧桂园等房企参与竞拍。最终,经过激烈的竞争,碧桂园以40亿元夺得这个127万平方米项目,折合楼面价10217元/平方米,溢价率高达385%。

然而,对于习惯了住宅开发的地产商来说,TOD模式还是他们不太上手的新鲜事物。对此,邓智辉给出了自己的见解:TOD发展项目最重要是前期要做好规划和设计工作。

打一个比方,项目地下修建地铁或者是维修路段,最简单的方式是在地面戴一个帽子,也就是修建一个平台。这个平台把地下的地铁噪音、振动等等很多问题解决了,而且把地铁的铁路设施或者维修中心都涵盖其中,平台之上就可以盖房子。

邓智辉还强调了地铁公司参与TOD项目开发的重要性。在他看来,相比一个独立的房企拿地铁上盖项目,地铁商、房企共同来发展轨道物业更具优势。

为什么地铁公司参与有优势?如果地铁公司全部参与进来,能解决所有地铁设计、技术的问题,可以跟楼盘开发商共同探讨一个圆满的方案。我们先打桩,后打隧道;打了这个桩之后打造地铁上盖项目,就可以有前期的收入。后面再修地铁的时候,也可以产生补贴,融资压力就降低了。

谈话渐渐接近尾端,当问及港铁是否有规划继续在内地复制、扩张轨道物业模式,邓智辉显得谨慎:未来能落地多少个城市,我们也要看自己的能力。

据悉,目前港铁在国内经营的铁路业务包括北京地铁4号线、14号线,深圳地铁4号线,杭州地铁1号线。加上与首创合作的天津项目,港铁目前一共在内地开拓了四个城市。其中,港铁在深圳4号线发展了一个以轨道+物业方式运营的港铁天颂项目。

中国是一个非常大的国家,天津市的面积是香港的11倍,滨海新区的面积是香港的2倍,所以我们是很渺小的一个企业机构。

邓智辉谦逊地说道,如果国内有合适的机会,而且地方政府认可港铁的经验能为其做城市规划,能给地铁和住房带来新的融资方式,港铁是非常乐意去参与的。

具体到布局城市的选择标准,邓智辉表示称,希望能够先参与地铁,如果没有参与地铁项目而是做房地产开发,就发挥不了港铁特有的优势;其二,希望地方政府欢迎港铁参与。

目前为止我们进入了国内四个城市,参与了地铁项目,也参与了一些物业开发,所以没有限制一定要去哪里布局。最重要的是有没有空间,有的话港铁就可以在那个城市存在。

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